収益物件取得についての参考
１００万円を定期預金にしても、缶コーヒ一本程度の利息がつくかどうか、という超低利の状態で、利回り的には比較にならないほど有利な、賃貸用収益不動産の取得が人気ですが、注意すべき点もありますので、参考にご覧ください。
１．利回り計算について
　普通、収益物件の売却情報については、表面利回りで表示されています。日本・投資用不動産ナビでもこの表面利回りによっています。しかし、投資判断は、表面利回りではなく、純粋、実質の投資利回りで判断する必要があります。
表面利回りは　（　年間収入　÷　購入費用　）で表されます。
実質利回りは　年間収入から、その収益用物件を維持するのに必要な諸経費等を差し引いた実質の収入と取得原価総額で見ます。
それでは、収益物件を維持するのに必要な諸経費等にはどのような費用があるか・・。
固定資産税、管理費、修繕費、借り入れ金利、入居者斡旋時の不動産業者への仲介手数料　等々
また、購入費用には物件の取引価格だけでなく、移転登記の登録免許税、抵当権設定費用、取得税、売買契約時の仲介業者への仲介料、ローン費用、等々を加えて計算します。
Ｊ‐ＲＥＩＮでは純利回りで表示したかったのですが、売り情報についての詳細情報開示が一律ではなく、比較をする上で、却って混乱を起こすことになるのを懸念したため、敢えて、最も単純な表面利回り表示方法をとりました。
２．賃料の設定について
　収益用物件の賃借人入居中のものをオーナーチェンジで取得した場合、一応利回りは確定していますが、その賃料が周辺賃料との比較で割高であった場合、現在の入居者が退去し、新たな賃借人を募集するとき、現在と同条件で募集できるとは限りません。妥当な賃料で利回りを再計算されることをお勧めします。
　また、一部空室、全部空室の場合、予想賃料については、あくまで予想ですから、当該物件所在地周辺の賃貸斡旋管理業者さん等に、聞かれることをお勧めします。
その他、新築分譲の投資用マンションで賃料保証とか、一括借り上げ制度を標榜されている場合もありますが、その賃料保証期間が所有期間について、同条件で永続するのか否か、確認された方がいいでしょう。
３．空室率について
　当該物件が絶えず満室状態で運用されるとは限りません。当然、空室がでることや、旧賃借人が退去した後、リフォーム期間や、新たな入居者が決まるまでの、一時的な空室期間もでることを頭に入れておきましょう。
４．入居者（テナント、賃借人）の状況について
　入居者の良し悪しは不動産賃貸経営について、大きな影響があります。入居者があっても、賃料の延滞があったり、利用の仕方が普通の賃借人との比較で劣っていたり・・では不動産投資について懸念がでてきます。その点で、賃貸管理の依頼先をどこにするかが、重要になってきます。
５．上記、１．２．３．４．等を配慮して再度取引価格の検証
　実質利回りでの逆算計算、いわゆる収益還元価格だけでなく、土地価格、建物価格についての積み上げ計算で取引価格の妥当性について、再確認しましょう。
土地価格については、路線価が参考になります。路線価は路線価地図で見ることができます。路線価地図は国税庁のホームページで誰でも見ることができます。
http://www.nta.go.jp
６．キャピタルゲイン、キャピタルロスについて
　不動産市況については、特に地価の２極化現象の中で、意見の分かれるところでしょうが、収益物件の収益物件たる所以である、立地条件の良さを考えると、物件の選択によっては、あながち土地についてのキャピタルロスを強調することも無い段階に近づいてきつつあるという考え方もあります。
　但し、建物は間違いなく経年減価するのであり、維持管理が悪ければ、経年減価以上のキャピタルロスを覚悟しなければなりません。ただし、これも、利息のつかない預金に資金を寝かして、なし崩し的に目減りを待つ現在の状態との比較で考え、自己判断で選択の必要なことではあります。
　また、不動産取得、イコール、キャピタルロスという図式に拘らず、キャピタルゲイン取得にチャレンジする方もあります。
例． 空室状態の続く債権処理物件を安く仕入れて、改装し、賃借人を満室状態にし、利回りで投資家の満足する状態にして売却する例。
例． 一棟売り収益物件をまとめて安く購入し、これを、一室ずつの区分所有権にして、賃借人付のオーナーチェンジ物件として、付加価値を付け、売却していくビジネス等。
７．不動産投資、収益物件取得は立地を最優先すべきです。
　例えば、ワンルームなら日当たりよりも、都心に近いこと、駅に近いこと、コンビニに近いこと等々が必須です。投資家の家族構成等で物件を選ぶのではなく、あくまで、入居者レベルの目線が大切です。一番優先すべき条件は立地条件です。これが将来の空室問題、賃料の下落問題にも大きく影響してきます。
８．節税対策としての損益通算について
　不動産投資による費用は家賃収入から差し引くことができます。その費用には、建物の減価償却費、建物の維持管理費、管理料、修繕費、売買時の仲介料、賃貸斡旋時の仲介料や広告料、借入金利息、固定資産税、都市計画税、取得税等々ですが、場合により、これらが、不動産収入（家賃収入）よりも大きくなる場合があります。
　これが実はミソなのですが、この赤字部分を普通の給与所得ほか、他の所得から、差し引くことができます。いわゆる損益通算というものです。何もやっておかなければ、自動的に徴収されていた所得税が還付されることになります。特に減価償却はキャッシフローでは手元に残る金ですので、帳簿上の赤字のような窮屈さはありません。
９．換金性について
　不動産は預金等と異なり、必要なときに必要なだけ現金化するわけにはいきません。いわゆる換金性の低い資産ということができます。その点で、余り借入金に頼った投資というのは、勧められません。これは収益用物件に限ったことではなく、不動産全般についていえることですし、また、その他、証券等についてもいえることです。
　その点で、この日本．投資用不動産ナビ、Ｊ‐ＲＥＩＮを流通に役立つ組織として、ご利用者の皆様とご一緒に育てていきたいものです。
１０．月々の安定収入が年金不安対策に、ローン借り入れが生命保険として有効
　年金支給開始年齢が繰り下がってきます。近い将来、６５歳にならないと、年金が入りません。６０歳定年が現況の経済情勢の中で大きく延長される要素がないので、そのギャップを心配される年齢層の方も多くなっています。この５年間のギャップをどう埋めるか、生活防衛のためになにか収入を得る道を持っておきたいものです。さらに、年金財政の破綻が問題視されている中で、この私的年金対策ともいえるオーナー業は今後一層注目されるでしょう。
　この他、収益物件取得時にアパートローンを借り入れた場合、団体生命保険というものに加入します。これが、ご本人に万一の事態が発生した場合、生命保険が下りてきて、アパートローンの残高を一括返済してくれることになっています。すなわち、あなたの大切な家族、遺族にあとあと、借入金ゼロの収益用不動産が手元に残り、家賃収入を運んでくれることとなります。
＊ 順次、追加してまいります。