J-rein ～サイトの目指すところ～

サイトの目指すところ

　現在の長期化する低金利状態の中、収益用不動産保有については、数百万円で取得できる中古ワンルームのオーナーチェンジから、数千万から億円単位の一棟売りマンション、更には数億円あるいはそれ以上の収益ビルまで、既に資産家はもとより、一般サラリーマン、あるいは各法人より、保有資金の効率化を求めて高いニーズを得ているところであります。

　特に、この１～２年の不動産価格がほぼ底打ちしたのではという判断や、この４月から実施の銀行の"ペイオフの解禁"や、更には"年金不安問題"ともからみ、金融資産がこれまで以上に収益物件の取得や売買へと向かうものと思われます。

　また、サラリーマン等による個人住宅の取得ニーズについては、長期的には少子高齢化、短期的には雇用不安等とも関係して、新築着工数の下降傾向に見られるごとく低下傾向にあります。一方、賃貸住宅については地域的バラツキがあるものの、根強いニーズがあり、これがオーナー業希望の資産家等に、収益物件への投資ニーズを高める要因となっており、この傾向は当面、継続するものと思われています。

２．現状の投資用･収益用不動産の情報流通

　不動産情報については、各検索エンジンで検索しても個人用の住宅売買情報に偏っており、広範囲かつ網羅的な投資用・収益用の不動産情報の専門サイトは見つかりません。

　いきおい、投資家が不動産現物投資に興味を持ち、具体的に売り情報を求めた際、大半の投資家は、新聞広告の"地域版"や、一部の収益物件分譲業者や取扱い業者のホームページで、地域限定の情報を入手できるだけ、となっています。

　その結果、その情報範囲はエリア的にも量的にも、極めて狭小であるばかりでなく、投資本来のインカムゲイン比較等も一覧的には出来ない状態にあります。

　また、投資用物件を斡旋する仲介業者にとっても、専門家として入手できる情報の交換組織は、東日本レインズ、中部日本レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの４エリアに分断されており、各業者は自身の所属エリアのレインズ情報のみで営業活動をせざるを得ません。その結果、顧客に情報提供する際、投資利回りの有利、不利・・等々を含めた投資情報を、エリア的にも質的にも、量的にも狭い範囲で顧客に提供しているのが現状となっています。

３．広域専門サイトの必要性

　投資用不動産は、投資家自身が居住するとか利用するものではなく、あくまでインカムゲインとキャピタルゲイン、もしくはキャピタルロスとのバランスで、売買、保有されるものであります。この点で、より高い収益性や利回りを求めるために、投資用物件は、委託できる管理会社さえあれば、投資家の居住エリアに所在する必要性はありません。
　　＊　一例　・・北海道のワンルームオーナーは首都圏、近畿圏の投資家が多いようです。

　Ｊ－ＲＥＩＮが、専門サイトとして、広範囲に情報の入手あるいは発信のできる機関として、今後、ユーザーはもちろん、コンサルティング営業を目指す不動産業者の方々に利用いただくことにより、社会的意義は一層高くなります。

４．売主側ニーズ

　投資用不動産について、現在の所有者が売却を考えた時、その価格について、一般住宅の売却情報ほど多くの事例、広告物等がなく、適正価格の判断に迷うことがあり、その結果、十分な納得があるとはいえない状況で、斡旋業者の助言価格に従うこととなっています。そこで、このＪ‐ＲＥＩＮのような専門サイトが有効になります。

　また、投資用不動産の中でも一棟売りマンションや収益ビル等の大型物件の場合、売主情報が顕在化していない場合が多いものです。即ち、買い希望者があれば売っても良い、売却を具体的に検討する・・といったケースです。買い希望者の情報発信があれば、それに合う売り情報を、債権者が所有者に伝えて処分を促すとか、仲介業者が所有者に話しを持ち込む等、潜在的売り情報の顕在化のために営業活動をしていくのも、これら投資用不動産流通には不可欠なことであります。

　そこでＪ－ＲＥＩＮでは"買い情報掲示板"を設けて、これらのニーズにお応えします。

　その他、投資用不動産の個人所有者には、比較的"高齢者"が多い、という特色があります。しかし、相続発生時に、相続人は転勤で遠隔地居住の場合が意外と多く、換金処分について、処分手段、適正価格判断の手段等に困惑する場合があります。このような場合にも広範囲、専門サイトとしてのＪ－ＲＥＩＮは売主直接、業者依頼、いずれの場合にも役立つこととなります。

５．投資用物件取得後の管理

　オーナーが収益物件取得後、当該物件の管理やテナント募集、賃貸住宅の入居者斡旋並びに入退去管理、及び、建物の維持管理等について、遠方であっても安心して依頼できる業者を選択できる手段があれば、本来の投資判断としての収益性を基準に、遠隔地での物件投資も可能になります。

　新築分譲のワンルーム投資等については分譲業者の管理、場合によっては借り上げ等をセットにしている場合もありますが、一棟売りマンションや収益ビル等では、取得者が自身で管理依頼先を現地で探すこととなっています。

　この点で、広域でのエリア別の賃貸管理引き受け業者リストは、最終的には直接面談は必要ではありますが、取りあえずの業者選抜のリストとして役立つこととなります。又、これは、各地で活躍されている賃貸管理業者の方々にも有用なサービスになります。

６．不動産証券化

　近時、日本版ＲＥＩＴということで、事務所ビルを主対象とする、不動産の証券化投資が喧伝され、現状の預金利回り等との比較で高人気を博しています。
　　　　　
　ただ、利回り的には大半が３～４％であり、不動産投資の長期型投資という観点から、将来、金利上昇局面になった場合、対応に苦慮するのでは、という意見や、新築ビル供給増加後の利回り低下やキャピタルロスについての懸念を言われる方もあります。この点で、不動産の現物投資の７～８％、あるいはそれ以上を期待できる利回りは、根強い人気を保っています。

　ローリスク･ローリターンか、ミドルリスク･ミドルリターンか、ハイリスク･ハイリターンか、あるいは、究極のローリスク･ハイリターンを追求されるか、各ユーザーの判断ではありますが、書面上の信用の危うさ（直近の例ではＭＭＦの元本割れ等）よりも、現物を重視する考え方も多くなっています。

７．これからはコンサルティング仲介の時代

　不動産流通業界にとって、従来の住宅物件を主体とした、物件情報斡旋、物件紹介型ビジネススタイルは、情報公開の進展により、大きな変化を課せられるのではないでしょうか。

　例えば、住宅物件についても、専門家として介在する価値のある、媒介報酬を専門調査報酬やコンサルティングフィーとして顧客から受け取れるようなものに特化していく必要があります。

　その点で、この投資用不動産の分野は、ただ単に情報を提供するだけでなく、専門家としての投資判断についてのコンサルティング、あるいはユーザーが取得後の投資物件の管理等についてユーザーの信頼を得て、その存在意義を発揮できる分野となります。

８．利用者の支援に基づく"成功報酬型"サイト

　不動産仲介業は顧客からの報酬について、法的に"成功報酬型"に規制されています。ところが、一般広告はもちろん、物件掲載サイトはすべて、一物件いくらとか、ヒト枠いくら、一ヶ月いくら、とかで広告料や掲載料を支払わなければなりません。業界にとって、広告はその効果があれば負担能力が十分あるものの、広告反響があるや否やについて、その判断や予測はなかなか難しいもので、いきおい、情報告知活動には、消極的にならざるを得ない、という現実があります。

　そこで、このＪ‐ＲＥＩＮでは、一般ユーザーはもちろん無料、業者も掲載時には全て無料、ユーザーや他業者等から問い合わせがあっても無料。実際に成約できた場合にのみ、サイト運営の維持費に充当すべく、分譲業者、仲介業者の方々に若干の利用料をご負担いただきます。

　不動産業者の方々に最もご利用いただきやすいよう、"成功報酬型利用料"に
初めて取り組みました。趣意を好意的にご理解頂き、紳士的なご支援を御願い申し上げます。